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销售型社区商业户型如何分割
信息来源: 长建集团 | [ 2013-12-04 ] 点击量: 2491

    自2010年调控以来,住宅房地产市场渐入白银时代,而商业房地产市场则迎来了黄金时代,调控和对房地产业有所针对的货币政策让以住宅为主的中 国绝大多数开发商陷入窘境,行业利润的走低,让资金的快速周转成为共识。有的开发商开始以转速滚规模,而有规模又有钱的开发商可以更从容地以住宅、公寓和商业等滚资金,以资金滚商业资产(中粮、华润、太古)。
    而对于商业运营还是门外汉的大多数开发商来说,可能做大做强住宅开发才是更明智的选择。而按照前些年的逻辑,商业要等到交房才能销售这显然已经不能满足企业发展的需要,而能够让期房阶段卖快卖贵已成为商业户型分割设计的最大目标。现从以下四个方向对销售型社区商业户型分割进行总结分享。
    一、户型分割的出发点——主力客群定位
    1、客源是谁
    客群决定业态,业态产生对商铺的面积需求等。因此,一定要看清楚该社区商业可以辐射的客群特征,龙城铭园社区业主的需求,韵西台远东二中学生的需求,德天厚的写字楼、办公企业的需求等等都有差异。
    2、商户可能性的方向
    商铺的分割可以去定制一部分已经基本肯定业态的铺位,如医院门口的药店、孕婴店,办公社区楼下的打字复印店、办公用品店,学校门口的文具店、眼镜店、服饰店等。而这些铺位都有他们的不同喜好,如打字复印店二三十平即可,办公用品店库存大的情况下可以深一点,药店有最低营业面积要求,眼镜店可以一拖二(一楼仅需预留商业门脸)等等。
    3、商铺的基础质素
    商铺的进深如果很大,剪力墙很多,特别是一些较大单体住宅下的底商,如韵西台商铺深达30余米的进深和住宅落下的密集剪力墙,就需要考虑用一些”L形”中大铺和短进深小铺的组合去化解进深的问题,从而实现各铺位质素和面积的平衡,从而实现单价和速度的平衡。因为商铺客户都很挑,有明显缺陷的铺子价格折损比例会很大,也很难出手。而小面宽大进身满足了面积却降低了商铺利用率,每一个商铺都有很大比例很难用的剪力墙铺位,增加去化难度,要价没价,要速度没速度。
    一层铺和楼上铺的的比例,决定了一拖二铺位的数量,从分割起始就要考虑独立二层铺等楼上铺的业态、位置等。同时也决定了去化周期的大方向,因为二层铺尚未成为大多数二三线城市个人投资者的选择范围(对于一线城市,二层商铺是专业投资者的喜爱)。
    二、商户的关注点——产品策略制定
    1、面积
    各业态对应的经济面积不同,在同样满足面积需求的情况下商户关注的更多是总价而不是单价或者单平米租金,50-80㎡商铺的业态最为丰富,因此最受投资客青睐,而10㎡的小铺对应业态盈利额较小,但却能让一些资金较少的投资客入场,同样能实现高单价,但是需要控制数量。
    2、门头的诏示性
    门头越大越醒目意味着商机越多,也是客户在进行最终价格抉择中的一把双刃剑,诏示性好可以成为逼定道具,诏示性差会让客户迟迟不愿下定,甚至放弃。因此,商铺的立面设计至关重要。
    3、实用面积和利用率
    有些商铺由于剪力墙占比大,会导致商铺利用率很低,而有些商铺由于部分或全部面宽太小导致不好使用,作为纯过道又太过浪费,大大折损商铺价值,总让客户觉得不划算。因此,一定要控制剪力墙在单一铺位中的比例,同时避免长过道的产生。
    三、户型配比——产品定位
    1、各面积段数量组合
    常规情况下50㎡以下铺位占比15%左右,以30㎡左右为主;50-80㎡占比45%左右;80-150㎡占比25%左右;150-300㎡以上占比10%左右;300㎡以上占比5%左右。有条件的情况下尽可能划小(前期是符合项目整体定位),同时保留合并出售或使用的可能性,增加销售和使用的灵活性。
    2、各类型数量组合
把握独立一层铺、一拖二铺位、独立二层铺等类型商铺数量的组合,一层小铺是实现高单价的主力;一拖二150㎡内左右商铺回款贡献较大;独立二层铺消化周期较长,但因结构或二层面积等原因不可避免。
    3、质素和业态对应的铺位位置组合
各社区不同位置商铺面宽差异可能很大,不能因为位置好就要留给银行等优质客户,应综合考虑各位置特性及质素等。小进深以小铺为主,大进深以大铺为主,比较偏的铺子以餐饮等目的性为主的业态铺子为主规划面积等。
    4、各类型商铺优中配比
    需要在所有商铺中规划标杆产品,实现项目商业价值的拔高,该类型铺多为纯一层铺。另外各类型商铺(纯一层铺、纯二层铺、一拖二商铺等)也需进行优中劣的搭配,通过价格之间的落差实现引导销售。

                                                                策划中心   马超

 


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