规划立蓝图，红旗村跨越发展的背后。,地块,普陀区,建设
红旗村地块曾是上(shang)海中心城(cheng)区规模最大的“城(cheng)中村”。自2014年以来，历经5年的土地整理、环境整治，以及5年的功(gong)能规划、更(geng)新建设，现已成(cheng)为带(dai)动沪西北发展的引擎地区，造就(jiu)了上(shang)海市中心城(cheng)区城(cheng)市更(geng)新的示范案例(li)。
土地空间(jian)规划是各(ge)类开发建设活动的根本与基础。586亩土地，从城(cheng)市民生洼地到区域发展高地，从过去、现在到将来，红旗村的这张更(geng)新规划蓝图是如何实现的呢？
整体推进，全(quan)盘规划
规划蓝图的第一步，就(jiu)在于土地的权属调查与整理。
红旗村地块改造前土地权属复(fu)杂
红旗村兴(xing)建于20世(shi)纪50年代，土地内既有长征镇红旗村、五星村等集体土地，又有9个大型初级市场(chang)及市属、外(wai)区、本区等各(ge)类单位18家，许多(duo)土地资料缺失、权证不齐。对此，普陀区组织(zhi)多(duo)方(fang)力量层(ceng)层(ceng)筛查、反复(fu)校验，最终才(cai)明确了地块土地性质、权属、面积和边界等问题，为后续改造打下了坚实的基础。
土地整理完成(cheng)后的红旗村重新成(cheng)为一张“白纸”，给后续规划设计提供了无限的可能。而难题也随之浮出水面。
原规划
整个红旗村地块当时(shi)被6条高压架空线横穿而过，而高压走(zou)廊下方(fang)按规定不能建设任何建筑。“这严重影响了地块开发和城(cheng)市景(jing)观，造成(cheng)实际可建设用(yong)地仅占总改造用(yong)地的三分之一，项目经济效益大幅缩减。”时(shi)任中环集团副(fu)总经理张民对照着规划地图，向记者介绍道。根据2007版《上(shang)海市真如城(cheng)市副(fu)中心控制(zhi)性详细规划》和《上(shang)海市普陀区石泉社区控制(zhi)性详细规划》，原计划将地块内6路高压架空线全(quan)部入地以释放建设用(yong)地，但近中期很难实现。
原方(fang)案耗时(shi)久、费(fei)用(yong)高、实施难度大、经济效益低，怎么办？
调整后规划
普陀区与各(ge)开发主(zhu)体为此绞尽脑汁，最终决定对原规划进行“大刀阔斧”的调整。“我们从区域功(gong)能定位出发，引入了当时(shi)世(shi)界一流的规划理念、规划团队，对各(ge)个地块的使用(yong)性质及开放强度进行整体考量。”普陀区规划资源管理事务中心主(zhu)任毛亦(yi)国回忆(yi)道。新方(fang)案将地块内5条架空线维持现状，1条架空线进行移位调整，让改造工作可以尽快开展。同时(shi)，在绿地和水域面积不减少(shao)的前提下，统筹调整规划绿地位置至高压走(zou)廊下，尽可能地释放了建设用(yong)地。
此次规划自2016年启(qi)动研究，于2018年正式(shi)获得市政府批复(fu)。经整体调整后，红旗村地块可实施建筑面积由约42万平方(fang)米增加至约62万平方(fang)米，商(shang)办、住宅、文化用(yong)地比例(li)得到合理平衡。“调整后的规划，实现了交通路网、自然生态、商(shang)业发展的核心需求，优化区域功(gong)能，增加建设用(yong)地面积，适当提高住宅开发占比，兼顾了‘民生’和‘经济’两本账，让如今的一切成(cheng)为了可能。”张民表示。
锐(rui)意创新，全(quan)周期考量
去年12月，大型购(gou)物中心真如环宇(yu)城(cheng)MAX正式(shi)开业，宣(xuan)告着红旗村功(gong)能布局的进一步完善。商(shang)业体之下，轨交11、14号双线穿越而过，为项目带(dai)来了源源的客(ke)流。便捷(jie)的交通配(pei)套、繁荣(rong)的地下商(shang)业，其实都离不开普陀区对于红旗村地块前瞻性、创新性的规划设计。
2017年，正值地铁14号线全(quan)线施工，线路预计从地块中心穿过，建筑设计布局再次受到地铁控制(zhi)线影响。难题又摆在眼前，各(ge)方(fang)部门、中环集团与申通地铁进行了充分协商(shang)，决定首(shou)创性地为地铁做(zuo)一个“空腔”：采取同步预留技术措施，利用(yong)两年窗(chuang)口期，在如今环宇(yu)城(cheng)项目下方(fang)建成(cheng)轨交14号线区间(jian)保(bao)护工程，使14号线能在地下四层(ceng)稳稳穿过。“这样一来，既保(bao)障了地铁运营安全(quan)，也避免了地下商(shang)业空间(jian)被分割破碎。”张民说道。
山姆会员商(shang)店（真如店）的引进落成(cheng)同样也得益于这样的“全(quan)周期”规划理念。
山姆会员商(shang)店（真如店）
“早在山姆项目引进前，我们就(jiu)考虑(lu)到未来要充分利用(yong)真如绿廊宝贵(gui)的地下空间(jian)资源，实现垂直城(cheng)市建设理念。”毛亦(yi)国告诉记者，依据相关政策，6公里长的真如绿廊上(shang)方(fang)虽因高压架空线不能有任何建筑物，但地下仍保(bao)有约30%的可开发空间(jian)，在2018版获批的详细规划中普陀区就(jiu)已将这一指标进行控制(zhi)。这也与中海集团后来引进山姆会员店的计划不谋而合。
结合具体建设需求，普陀区首(shou)创了“一块地，两张证”的土地分层(ceng)出让模式(shi)，地上(shang)地下进行产权分割，既保(bao)留地上(shang)生态环境，又实现地下4.3万方(fang)大规模商(shang)业空间(jian)引入山姆会员超市，最大化发挥地下商(shang)业潜力和地上(shang)公园活力。
土地资源的规划编制(zhi)是一个动态完善、多(duo)向互动的过程。红旗村地区的高起点规划编制(zhi)为它的现在提供了可能，也将持续为它的未来“保(bao)驾护航”。
据了解，普陀区还将通过城(cheng)市更(geng)新等手段，对红旗村区域地块开展评估与优化提升，进一步优化交通组织(zhi)、提升区域功(gong)能、改善人居环境。“我们将持续研究优化好真如光明地块等的规划方(fang)案，打造好真如副(fu)中心核心区的‘最后一块拼图’。”毛亦(yi)国表示。
来源：上(shang)海普陀